Comment fonctionne le marché immobilier au Québec

Le marché immobilier québécois possède ses propres règles, institutions et particularités qui le distinguent du reste du Canada et de l'Amérique du Nord. Que vous soyez nouvel arrivant, premier acheteur ou simplement curieux, ce guide vous explique les rouages du système immobilier québécois.

Les acteurs principaux

L'OACIQ : le gardien du courtage

L'Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ) est l'autorité qui encadre la profession de courtier immobilier au Québec. Tout courtier doit détenir un permis délivré par l'OACIQ pour exercer légalement.

Rôle de l'OACIQ :

• Délivrer les permis de courtage
• Encadrer la formation continue des courtiers
• Recevoir et traiter les plaintes du public
• Protéger les fonds détenus en fidéicommis
• Faire respecter la Loi sur le courtage immobilier

Ce que ça signifie pour vous : Si vous faites affaire avec un courtier certifié, vous bénéficiez d'une protection réglementaire. En cas de litige, l'OACIQ peut intervenir. Vous pouvez vérifier le permis de tout courtier sur le site de l'OACIQ.

Les courtiers immobiliers

Au Québec, il existe deux types de courtiers :

Le courtier immobilier résidentiel :

• Peut agir pour les acheteurs ou les vendeurs de propriétés résidentielles (1 à 5 logements)
• Doit utiliser les formulaires obligatoires de l'OACIQ
• Est rémunéré par commission (généralement 4 % à 5 % du prix de vente, partagée entre le courtier du vendeur et celui de l'acheteur)

Le courtier immobilier agréé (DA) :

• Peut agir en courtage résidentiel et commercial
• Peut diriger une agence immobilière
• Formation et exigences plus élevées

Le notaire : incontournable au Québec

Contrairement au reste du Canada où les avocats finalisent les transactions immobilières, au Québec, c'est le notaire qui officie. Le notaire est un officier public qui :

• Rédige et reçoit l'acte de vente
• Vérifie les titres de propriété (chaîne de titres)
• S'assure de l'absence de charges ou d'hypothèques problématiques
• Prépare l'acte d'hypothèque pour le prêteur
• Effectue les ajustements financiers (taxes, loyers prépayés, etc.)
• Publie la transaction au Registre foncier du Québec

Le notaire a un devoir d'impartialité : même s'il est choisi (et payé) par l'acheteur, il doit agir dans l'intérêt des deux parties.

Les plateformes de vente

Centris et le système MLS

Centris.ca est la plateforme publique alimentée par le système MLS (Multiple Listing Service) au Québec. C'est l'équivalent québécois de Realtor.ca (qui d'ailleurs reprend les données de Centris pour le Québec).

Comment ça fonctionne :

1. Un vendeur signe un contrat de courtage avec un courtier

2. Le courtier inscrit la propriété sur le système MLS via sa chambre immobilière

3. La propriété apparaît automatiquement sur Centris.ca et Realtor.ca

4. Tous les courtiers du Québec peuvent voir l'inscription et proposer la propriété à leurs clients acheteurs

5. Le courtier du vendeur partage sa commission avec le courtier de l'acheteur

Avantage du système : La grande majorité des propriétés à vendre par courtier sont visibles sur une seule plateforme, ce qui facilite la recherche.

La vente entre particuliers

Au Québec, vous pouvez vendre ou acheter sans courtier. Les principales plateformes de vente entre particuliers sont :

• **DuProprio** : La plus grande plateforme de vente sans courtier au Québec
• **Proprio Direct** : Un modèle hybride (frais fixes au lieu de commission)
• **Marketplace Facebook** et **Kijiji** : Utilisés marginalement

Important : Même sans courtier, le passage chez le notaire reste obligatoire au Québec.

Le rôle d'évaluation municipale

Chaque propriété au Québec possède une évaluation municipale, inscrite au rôle d'évaluation foncière. Cette valeur, établie par un évaluateur agréé mandaté par la municipalité, sert principalement au calcul des taxes foncières.

Les points essentiels

• **Mise à jour triennale** : Le rôle est révisé tous les trois ans (rôle triennal)
• **Date de référence** : L'évaluation est basée sur la valeur du marché 18 mois avant l'entrée en vigueur du rôle
• **Information publique** : Vous pouvez consulter l'évaluation de n'importe quelle propriété gratuitement
• **Différence avec le marché** : L'évaluation municipale ne correspond presque jamais au prix de vente réel. Selon les quartiers, les propriétés se vendent de 5 % à 45 % au-dessus de leur évaluation

Le facteur de marché est le ratio qui permet d'estimer la valeur marchande à partir de l'évaluation municipale. Par exemple, un facteur de 1,30 signifie que les propriétés du secteur se vendent en moyenne 30 % au-dessus de leur évaluation.

Le processus d'achat étape par étape

1. Préapprobation hypothécaire

Avant de chercher, obtenez une préapprobation de votre institution financière. Elle vous indique votre budget maximal et verrouille un taux d'intérêt pendant 90 à 120 jours.

2. Recherche de propriété

Consultez Centris.ca, DuProprio ou travaillez avec un courtier acheteur. Visitez les propriétés qui correspondent à vos critères.

3. Promesse d'achat

Au Québec, l'offre d'achat s'appelle la promesse d'achat. C'est un contrat légal qui doit contenir :

• Le prix offert
• Les conditions (financement, inspection, vente de votre propriété actuelle)
• Les inclusions et exclusions
• La date de prise de possession
• Le délai d'acceptation par le vendeur

Si vous passez par un courtier, il utilisera les formulaires standardisés de l'OACIQ. Si vous achetez entre particuliers, il est recommandé de faire réviser votre offre par un notaire ou un avocat.

4. Inspection préachat

Bien que non obligatoire, l'inspection est fortement recommandée. Un inspecteur certifié vérifiera l'état de la propriété et identifiera les problèmes potentiels.

5. Financement final

Votre prêteur finalisera le dossier. Il peut demander une évaluation professionnelle de la propriété (à vos frais, environ 300 $ à 500 $).

6. Notaire

Le notaire choisi par l'acheteur (habituellement) prépare tous les documents légaux. Comptez 1 500 $ à 2 500 $ en honoraires.

7. Prise de possession

Le jour convenu, le notaire procède à la signature des actes, les fonds sont transférés et vous recevez les clés.

Les taxes et frais

Taxes foncières

Chaque propriétaire paie des taxes foncières annuelles à sa municipalité. Le montant est calculé ainsi :

> Taxes = Évaluation municipale × Taux de taxation municipal

Les taux varient considérablement d'une municipalité à l'autre :

| Ville | Taux approximatif (2026) |

|---|---|

| Montréal | 0,88 % |

| Québec | 0,85 % |

| Laval | 0,73 % |

| Longueuil | 0,77 % |

| Gatineau | 1,05 % |

Droits de mutation (taxe de bienvenue)

Lors de l'achat, l'acheteur paie les droits de mutation immobilière. Le calcul est progressif, basé sur le plus élevé entre le prix d'achat et l'évaluation municipale :

| Tranche | Taux |

|---|---|

| 0 $ à 58 900 $ | 0,5 % |

| 58 900 $ à 294 600 $ | 1,0 % |

| 294 600 $ à 500 000 $ | 1,5 % |

| 500 000 $ et plus | Variable selon la municipalité |

À Montréal, les tranches supérieures à 500 000 $ sont taxées à 2 %, et celles au-dessus de 1 000 000 $ à 2,5 %.

Pas de TPS/TVQ sur la revente

Bonne nouvelle : il n'y a pas de taxe de vente (TPS/TVQ) sur l'achat d'une propriété résidentielle existante (revente). Les taxes de vente s'appliquent uniquement sur les constructions neuves.

La protection de l'acheteur

La Déclaration du vendeur

Au Québec, le vendeur doit remplir une Déclaration du vendeur qui divulgue tout ce qu'il sait sur la propriété : travaux effectués, problèmes connus, sinistres passés, etc. Ce document est crucial pour protéger l'acheteur.

La garantie légale

Par défaut au Québec, toute vente immobilière inclut la garantie légale, qui comprend :

• **La garantie du droit de propriété** : Le vendeur garantit qu'il est le propriétaire légitime et que la propriété est libre de charges non déclarées
• **La garantie de qualité** : Le vendeur garantit que la propriété est exempte de vices cachés

Attention : Certaines propriétés sont vendues « sans garantie légale, aux risques et périls de l'acheteur ». C'est courant pour les successions et les reprises bancaires. Dans ce cas, l'acheteur assume tous les risques liés à d'éventuels vices cachés.

Le recours en vices cachés

Si vous découvrez un vice caché après l'achat (un problème grave qui existait avant la vente et que vous ne pouviez pas raisonnablement détecter), vous pouvez poursuivre le vendeur. Vous avez un délai raisonnable pour agir après la découverte du vice. Ce type de recours est fréquent au Québec et les tribunaux sont généralement favorables aux acheteurs qui peuvent démontrer l'existence d'un vice caché.

L'évaluation professionnelle vs l'évaluation municipale

Il ne faut pas confondre :

• **L'évaluation municipale** : Utilisée pour les taxes, mise à jour aux 3 ans, information publique
• **L'évaluation professionnelle** : Réalisée par un évaluateur agréé (membre de l'OEAQ), commande privée, reflète la valeur actuelle du marché, souvent exigée par les prêteurs

Obtenez votre portrait de marché

Comprendre le marché immobilier québécois est la première étape. La deuxième est de connaître les prix dans le secteur qui vous intéresse. Remplissez notre questionnaire gratuit pour recevoir un portrait du marché basé sur les données municipales officielles. C'est rapide, confidentiel et sans engagement.

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Ce guide est fourni à titre informatif et ne constitue pas un avis juridique. Pour des conseils adaptés à votre situation, consultez un courtier immobilier certifié ou un notaire.